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SOHO中国正处在爆雷的边缘 。
8月18日 ，屹隐烟SOHO中国在半年报中发布预警 ，入尘称公司收到北京税务局的潘石通知 ，要求他们北京望京写字楼 ，屹隐烟赶紧缴纳欠下的入尘19.86亿税金和滞纳金，但SOHO中国账上仅仅有6亿多 ，潘石还不起。屹隐烟
欠缴土地增值税一直是入尘房企的“通病” ，一位行业人士表示 ：“原来规定是潘石要项目卖完才清缴土地增值税 ，因此很多项目故意留下一部分不卖 ，屹隐烟例如车位 、入尘底商等 。潘石后来陆续出了补丁政策 ，屹隐烟不管是入尘否卖完 ，都要清缴土地增值税 ，但许多企业执行不到位 。”央视曾经统计过 ，2005年至2012年八年间 ，房地产开发企业应缴而未缴的土地增值税总额超过3.8万亿元 。此后行业出现过一段整治，但仍未能解决这一痼疾 。
为缓解资金压力 ，SOHO中国也有所行动。据悉，SOHO 中国位于北京的资产中，一点儿自持物业的租金下调了 ，其中包括光华路SOHO二期 、银河SOHO等 。而要卖的若干物业中 ，不仅仅是光华路SOHO二期。
此时 ，远在美国的潘石屹 ，又有何举动呢 ？自今年3月就硅谷银行爆雷事件回应公众后 ，潘石屹就再也没有发声了 。
在很长一段时间里 ，“地产大佬”潘石屹 ，在普罗大众眼中，更像一个“明星” 。也正是在这种光环效应下 ，潘石屹顶着代言人的标签 ，每年为SOHO省下数千万元的推广费用。那些年，SOHO打造的地标性建筑，也填补了中国商业办公的空白 。
然而 ，种种争议下 ，他近两年的口碑 ，跌到至暗时刻 。与此同时 ，SOHO中国也遇到了前所未有的麻烦 。
欠税近20亿 ，如何补 ？
潘石屹曾打造出不少地标性建筑 。
例如光华路SOHO二期，占据北京城最金贵的CBD核心 ，由世界著名建筑师事务所GMP设计 。再例如银河SOHO ，作为朝阳门地标性建筑 ，这栋办公楼以独特的设计风格 ，成为网红拍照打卡地 。
然而，你很难想象 ，这两栋光鲜的大楼 ，如今却跟“空置率”“降价”等字眼挂钩 。“降价是从上周开头的 。光华路SOHO二期的日租金 ，降到了6.5元一平米 。银河SOHO调到了5元 ，之前是6 、7元 。”资深商业地产中介宋枫表示 ，他非常熟悉SOHO系列办公楼的市场现状 。
这两栋大楼的租金，曾一度很坚挺 。光华路SOHO二期 ，在2020年上半年的日租金均价，约9-10元每平方米，属于价钱较高的甲级写字楼 。即便是到这一年11月 ，光华路SOHO租金打了8折 ，每平方米也还是超过7元 。而银河SOHO，最高时候，能租出9.5元的高价 。
目前，从贝壳找房上看 ，光华路SOHO二期挂出的62间房的租金 ，分别在6-10元不等 。对此 ，SOHO租赁部的一名员工表示，“价钱比较好谈好沟通，有浮动的空间 ，但不是明面上的 。”
无论如何，从整体来看，2023年上半年，SOHO北京的办公楼 ，出租率和收入情况，不尽如人意 。受一点儿早教机构搬离 、邻近区域有新入市中端项目 、此前疫情黑天鹅等多重因素影响 ，光华路SOHO二期空出不少面积租不出去 。而银河SOHO ，“空了大概150套房子 。”至于望京SOHO ，“随着一点儿科技公司 、教育公司的搬离 ，一下子空出去不少 。”宋枫表示 。
在SOHO旗下商办租赁平台能看到 ，望京SOHO有多达166套房源可出租 。这从SOHO半年报中也可以佐证 。2023年上半年 ，北京的5个项目出租率下滑较大 。包括望京SOHO在内的3个项目出租率不足65%，剩余两个项目出租率则不及90%。
SOHO也有办公楼出租率不错 ，例如其位于上海的写字楼 。除了SOHO天山广场的出租率为78%之外 ，剩余3个项目出租率都达到了90%及以上 。
北京也有体现好的写字楼，例如丽泽SOHO ，其实现了租金收入增长 ，上半年收入达到8988.7万元，同比增长313.4万元 。“丽泽SOHO基本是满租的状态 ，华为在这里租了5万多平方米 ，它旗下的公司也租了三四万平方米 。”宋枫告诉「市界」 。同样是SOHO的办公楼 ，为何有这样大的差距 ？
除了跟市场行情 、企业搬迁、业务调整和整合至自用楼宇等因素有关外 ，还跟办公楼的基本条件脱不了干系 。“SOHO上海的一点儿写字楼还是比较优质的 ，租金回报率也不错 ，跟北京开发的一点儿办公楼相比 ，适用性也提高了 ，相对成熟一点儿 。”一名资管公司的高管告诉「市界」 。
SOHO早期在北京开发的一点儿办公楼，注重于外观的好看 ，而忽略了适用性 。以2009年破土动工 ，2012年落成并交付使用的银河SOHO为例 。“银河SOHO个别户型使用率高 ，其他的都在60%多 ，有的使用率都不到40% 。”宋枫解释道 ，刚开盘的时候 ，很多客户很新奇 ，觉得很不错 ，但经过市场的淬炼 ，客户的认知提高了 ，“他们觉得使用率这么低 ，还不如花同等价钱 ，租一个面积更大的办公室。”
因而出租率太低 ，SOHO物业的交易价钱也一路狂跌 。受大环境的影响，好多业主还不上房贷，于是想卖掉 ，却一直卖不出去 。房子就一路降价 ，有的房子现在快跌到三万了 。“最高的时候 ，能卖到8万-10万元每平方米 。”其实 ，银河SOHO有一部分物业是SOHO自持的，有一部分被散售出去了。被逆势抄底的 ，正是散售给小业主的房子 。
这些抄底交易 ，跟SOHO本身没多大关系了 ，它现在也无暇顾及这些 。8月18日 ，SOHO发布的爆雷预警显示 ，公司收到北京税务局的通知 ，要求北京望京写字楼 ，赶紧缴纳欠下的19.86亿元税金和滞纳金 ，但SOHO中国账上仅仅有6亿多 ，还不起。
事情缘起于去年8月SOHO子公司北京望京搜候房地产有限公司（下称北京望京公司）收到当地税务机关的税项缴纳通知 ，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO项目塔1和塔2的相关土地增值税人民币17.33亿元 ，自税款滞纳之日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金 。截至2023年6月30日 ，北京望京公司已支付土地增值税人民币30,600,000元 ，但尚有人民币19.86元的土地增值税和相关滞纳金未被偿付。
除了这19.86亿元 ，SOHO还有一笔42亿元的银行贷款，也还不上了。“可能出现交叉违约。”
对于未来如何缴纳土地增值税和相关滞纳金，SOHO给出的方案是 ：继续处置若干商业物业 。曾填补中国商业办公空白的SOHO ，为何走到今天这一步？这得从潘石屹打造的建外SOHO说起 。
当年也曾引领建筑时尚
王城还记得大一那年，刚开学没多久时 ，他的建筑物理学老师在课上评价建外SOHO的那番话，“潘石屹这个项目做的不行 ，看着效果图就选了最终的设计方案 ，建起来的房子很多功效也不好 。”对于这句话 ，当年还青涩的王城 ，也深以为然 。
直到大二那一年 ，他进入一家建筑设计事务所 ，看到建外SOHO的效果图 。王城才意识到 ，在那个特定年代 ，建筑物理学老师的话 ，并不必定对 。潘石屹和SOHO选择山本理显的作品 ，的确是因而他设计的效果图更漂亮，“竞标的其他作品 ，很多更注重适用性 ，而忽略大楼的美观性 。”并且 ，建外SOHO是一个方方正正的用地 ，先做效果图，再去做场地设计 ，是没问题的。
尽管忽略适用性并不意味着就是对的 ，但从建外SOHO地块绝佳的地理位置来看 ，也从当年潘石屹打造商业办公楼的战略思维来看，建外SOHO当年的定位就是北京地标性建筑。这也是王城从事设计师工作很多年后 ，才悟出来的情理。“那个年代 ，地标性建筑 ，好看是首选 。好看才会有销量。”
此言非虚。外观独特时尚，轻盈灵动的建外SOHO ，一经推出立马惊艳了许多人 。在大众“房子还能这么建的”的感叹中 ，建外SOHO在开盘后的2002年和2003年 ，连续获得全国房地产单体项目的销售冠军 。就在建外SOHO被媒体称之为北京“最时尚的生活橱窗”的同时 ，潘石屹也从地产圈内红到了地产圈外 。
▲（北京建外SOHO）
潘石屹这么“红” ，一方面是他在微博上拥有不少粉丝 ，另一方面归功于建外SOHO老板这个身份 。由建外SOHO开头，潘石屹仿佛打开了任督二脉 。随后几年 ，潘石屹和SOHO中国 ，推出的每一个新项目 ，不仅吸引了所有人的眼球 ，还成为各区域的地标性建筑 。外观漂亮 ，地段绝佳 ，是这些办公楼的共同点 ，例如前门SOHO、北京东二环工体北路上的三里屯SOHO等 。
“很新奇 、很时尚”的口碑中，早些年的SOHO系列 ，销量可谓一骑绝尘 。2007年 ，SOHO成功上市 ，并在北京 、上海打造出更多的办公楼 。凭借商业地产“开发-销售”模式 ，SOHO进入了它的快速发展期 。2010年这一年 ，SOHO商业散售额 ，达到238亿元 。
SOHO中国前员工司元记得 ，那些年仅仅要有大型活动，都会找SOHO要素材 。“很多城市形象类的大活动 ，SOHO都参与过 。在建筑艺术这一块 ，SOHO有很大创新 。”但令所有人没有想到的是 ，238亿元成了潘石屹再也迈不过去的数字。从2012年开头 ，SOHO“转售为租” 。这是SOHO的第一次转型 。
做出这一决定 ，一方面是由于北京禁止物业散售的政策，另一方面是被散售之后的SOHO写字楼 ，陷入了业态混乱 、租金上不来的泥淖 。这影响了SOHO的口碑 。但转型之路 ，谈何容易？2014年 ，潘石屹转型新共享办公时，SOHO的营收仍然在下降 。一直到2022年 ，SOHO的营收仅仅有17.75亿，相当于高峰时的十分之一 。
笙歌归院落 ，灯火下楼台 。复盘来时路 ，除市场下行 、需求不足 、以及疫情重击等因素外 ，这家公司多年前埋下的雷——办公楼适用性问题，也随着时代的进步被引爆了 。王城还记得，因而排风系统不合理 ，望京SOHO地下停车场 ，总有一股难闻的泔水味；建外SOHO的两部电梯 ，一等就是二十分钟……“为什么SOHO越来越不受追捧了 ，其实就是中国人的审美和居住要求提升了 ，不过于追求多功效和时尚，更注重切实的居住需求了 。毕竟 ，房子是用来住的。时代不一致了 。”
潘石屹的口碑 ，也一路下滑。2013年起，潘石屹不断抛售资产：卖地王 、卖商业广场 、卖办公楼 、卖车位……2014年，潘石屹夫妇成立专项基金会 ，向哈佛捐款6亿元 。2021年，潘石屹还欲将整个SOHO，卖给美国的黑石。2022年以来 ，潘石屹又与SOHO进行了切割 ：卸任了8家企业的共14项职务 。2022年年底 ，潘石屹被外界发现 ，他人在美国 。
一直到2023年8月18日，SOHO中国发出爆雷预警 ，大众也对潘石屹的质疑声，到了无以复加的地步 。探究潘石屹做这些事的动机 ，司元告诉「市界」，“早年在海南的经历 ，那种死里逃生的感觉 ，对他（潘石屹）影响很大。他在那次泡沫来临之前逃顶 ，那种极限经历让他的商业神经变得格外敏感 。”这一次 ，剧情和30年前惊人的相似 。
资产不好卖 ，租金不好收
在司元看来 ，潘石屹是一个好老板 ，没有那么玻璃心。“潘老板有点小驼背，感觉永远在笑 ，看起来特真诚 。”另一名SOHO中国前员工告诉「市界」。
不过 ，外界也有人如此评价潘石屹 ，“他有农民的谨慎 ，小官员的逢迎，读书人的狡黠和艺术家的取巧 。妥协 、投机和谨慎 ，给他带来了重大的利益 。”尽管潘石屹对此否认 ，但有人算了一笔账：潘石屹和张欣夫妇 ，在近7年间累计套现300亿资产 。
时至今日，潘石屹给SOHO留下的 ，是一个“残局” 。业绩方面 ，上半年 ，SOHO 中国实现营业收入 8.22 亿元，同比下降 8.32%；归属母公司净利 1361.3 万元，同比降 93%。负债方面 ，SOHO中国有银行贷款及其他贷款约160.46亿元 ，总负债约315.19亿元 。形成鲜明对比的 ，是SOHO账面上仅仅有6.27亿元的现金及现金等价物 。
但好在，SOHO还有689.2亿元的总资产。SOHO的主要资产，仍是支撑其业绩的“九大金刚” 。即北京的前门大街项目 、望京SOHO 、光华路SOHO 、朝阳门SOHO 、丽泽SOHO，和位于上海的SOHO复兴广场 、外滩SOHO、SOHO天山广场 、古北SOHO。「市界」发现，近些年来，为了缓解资金压力，SOHO一直在处置若干商业物业 。
“SOHO有好多物业正在售卖 。”8月30日 ，宋枫说 。确实 ，从SOHO商办租赁平台可以看到 ，中关村SOHO 、银河SOHO 、朝外SOHO、朝阳门SOHO 、三里屯SOHO 、光华路SOHO 、SOHO现代城等项目 ，有不少物业正在售卖 。“光华路SOHO二期也一直寻找买家 。”尽管SOHO的资产都很优质，但卖资产以自救这条路 ，SOHO恐怕不大好走 。
前些年，接盘SOHO资产的人中 ，不乏山西 、陕西的煤老板 、河北的铁矿老板等 。但时移世易 ，在震荡的市场大环境中 ，煤老板们的身影变少了 ，稍微多起来了的 ，是金融企业与涉房企业 。他们中的少数是想投资 ，大多数欲买下自用，但最终很少人出手 。
宋枫曾带一个客户，去看了光华路SOHO二期项目 。“当时 ，这栋大楼出价是70多亿元 。合下来每平方米是6万多元，正常市场价能卖到7万多元 。”但因而客户资金比较紧张，最后没有交易成功 。这栋楼单价不高，但体量太大了 ，导致总价高 。
银河SOHO的一处物业 ，从2021年就开头售卖 ，但直到今天也没有卖出去。王城曾带客户去看过。那是一座商业小独栋：地上四层 ，大约5000平方米 ，带租约出售，售价4.2亿元 。王城一番评估后 ，将价钱压到了2亿多 。SOHO认为这个价钱太低了 ，双方互不让价 ，最终这事不了了之 。
“SOHO不愿意降价的很多缘故 ，是这座小独栋需缴纳不菲的土地增值税。”王城告诉「市界」 ，要是选择降价抛售 ，SOHO在支付土地增值税后 ，卖楼的钱便所剩无几。实际上 ，SOHO有不少办公楼 ，需要支付高额土地增值税 ，例如欠了将近20亿元土地增值税的望京SOHO ，便是其中的典型 。
更重要的一点是 ，“因而一点儿这样那样的纠纷 ，SOHO抛售的资产 ，一点儿过不了户 。例如去年卖的资产 ，不少过不了户。”宋枫向「市界」解释道 ，过不了户相当于SOHO卖楼的钱 ，拿不到手上。拿不到手上 ，就还不了手上的债 。这也就意味着 ，靠出租自持物业 ，获取租金收益 ，似乎是SOHO的最大出路之一 。
其实 ，为了将房子出租出去 ，SOHO中国这些年没少使劲 。除了采用打折 、下调租金等手段外 ，SOHO这几年一直在招人 。“如银河SOHO换了不少人，挖过去很多商业地产的人 。”宋枫告诉「市界」 ，SOHO的销售是所有写字楼里面最多的 。即便这样 ，SOHO整体情况仍不及预期 。
“大家都在控制预算 ，虽然有的楼租金降价到五六元 ，但好多客户会去找比五六元还便宜 ，例如三四元的写字楼。有的甚至跑到了五环、六环外 。”宋枫向「市界」感叹道 。并且 ，随着时代的进步，客户认知的提升 ，SOHO写字楼使用率低等问题 ，也让很多客户打了退堂鼓 。这也就意味着 ，在时代大势面前 ，SOHO的自救路 ，难言乐观。
远在异国的潘石屹 ，能解决这些问题吗？他留下的残局，又该如何收场 ？
（文中宋枫 、王城 、司元为化名。）
作者 | 陶 婷
编辑 | 孙春芳
运营 | 刘 珊